天天资讯:王晓松:新城控股市场依然处在复苏端 预计今年走势“前低向平”
3月31日,新城控股(601155)集团股份有限公司(简称“新城控股”)发布的业绩公告显示,在行业下行压力之下,2022年公司仍表现优异,公司实现总营业收入约1154.57亿元,其中房地产开发销售营业收入为1049亿元。同期,新城控股的商业运营实力不断提升,商业运营总收入达到100.06亿元,同比增长15.82%,首次超过百亿。
在4月3日举行的业绩发布会上,对于今年房地产行业的市场走向,新城控股董事长王晓松总结为“前低向平”;长远来看,每年起码有10亿平方米以上的需求量,“在这么大的规模、容量下,相信新城仍有一定的机会”。王晓松称,在行业迈入新模式的背景下,新城控股将以轻重并举的形式继续坚持“住宅+商业”双轮驱动的业务模式。
(资料图片)
全年营收1154.57亿元,商业运营收入贡献提升
年报显示,2022年新城控股实现总营业收入约1154.57亿元,其中房地产开发销售营业收入为1049亿元;不含税物业出租及管理营业收入92亿元,同比增长16%;归属于上市公司股东净利润约13.94亿元。
同期,新城控股实现合同销售额约1160.49亿元,销售面积1191.52万平方米。分区域看,长三角,中西部,环渤海及大湾区录得销售分别占比达到48%,28%,17%,7%;按城市能级看,一线城市、二线城市、长三角三四线城市以及其他地区三四线城市销售金额占比分别为8%、42%、22%和28%。
截至2022年末,新城控股共实现155个子项目竣工交付,竣工面积为2005.36万平方米(含合联营项目);295个子项目在建,总建筑面积5367.22万平方米(含合联营项目);公司已售未结转面积达2913.60万平方米(含合联营项目)。
作为示范性房企,新城控股积极响应政府“保交楼、稳民生”要求,将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重,2022年全年组织交付13.1万套物业。
地产开发之外,坚持“住宅+商业”双轮驱动战略多年,新城控股的商业运营实力不断加强,“第二增长曲线”对于公司的业绩贡献率也持续提升。
截至今年3月25日,新城控股在全国141个城市布局198座吾悦广场。
2022年,新城控股商业运营总收入达到100.06亿元,同比增长15.82%,首次超过百亿,为新城控股提供了穿越周期、稳定收入的现金流。同时,公司实现不含税物业出租及管理收入92.24亿元,占总营收的7.99%;物业出租及管理业务毛利66.96亿元,占公司总毛利的比例由去年同期的16.83%提升至28.95%;物业出租及管理毛利率达72.60%。
值得注意的是,在商业运营收入为新城控股提供长期、稳定的现金流同时,吾悦广场的经营性物业贷也为新城控股的融资助力,具有“融资期限长、还款安全”等优势。随着商业板块运营良好,吾悦广场经营性物业贷持续落地。2022年,已有22座已开业吾悦广场完成了经营性物业贷融资方案的落地,累计获得融资64亿。
财务保持稳定安全,债务结构持续优化
过去一年,新城控股恪守稳定安全的财务基本面,债务结构得以持续优化。
2022年,在房地产行业压力较大、整体融资规模收缩的环境下,新城控股积极把握融资机会。业绩发布会上,据新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬介绍,2022年新城控股发行三期中期票据,共计40亿元,并获1400亿元银行意向性授信额度;通过经营性物业贷盘活吾悦广场22座,为融资性现金流提供补充。
期内,新城控股还在境外新发优先绿色美元票据,募集资金1亿美元;2022年12月,公司150亿元中票注册额度正式获批。业内认为,多笔融资的成功发行,不仅体现出监管部门对公司作为示范性房企合理融资需求的支持,也体现出资本市场对新城控股稳定安全财务基本面的认可。而截至2022年末,新城控股整体平均融资成本为6.52%,同比下降0.05个百分点,已经连续三年下降。
压降有息负债、优化债务结构的同时,截至2022年底,新城控股在手现金余额314.63亿元;公司经营性现金流净额为145.35亿元,经营性现金流连续五年为正,充裕的在手现金流为新城控股构筑了抵御周期性风险的能力。2022年,新城控股在偿债方面坚守底线思维,确保每一笔债务的提前或到期偿付,年内偿还境内外公开市场债券127.91亿元。
随着房企再融资环境的进一步改善,3月13日,新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案,拟向特定对象发行股票,募集资金不超过80亿元,其中24亿元用于补充流动资金,其他将投向公司在建项目,保障项目交房周期和质量。管有冬透露,此次定增方案已经于3月13日通过董事会审议,在3月29日通过了股东大会审议,接下来会以最快的速度上报到交易所申请注册。
凭借良好的经营表现,新城控股日前获得了多家评级机构的认可:4月4日,开源证券发布研报,给予新城控股“买入”评级,评级理由主要包括公司土储充足,运营收入保持增长,融资渠道重新打开,作为示范民企获得支持等;中泰证券(600918)则表示,鉴于公司在市场复苏的背景下,叠加REITs政策的持续宽松,有望持续迎来经营质量改善,维持“买入”评级。
市场容量仍大,谨慎开展以区域为深耕的投资
2023年,在“房住不炒”的总基调下,多元化的利好政策仍将持续加码。业绩发布会上,对于今年房地产行业的市场走向,新城控股董事长王晓松判断“前低向平”:“今年一季度整体肯定比去年四季度要好,哪怕是3月份有所回落,但市场依然还是一个复苏端。所以今年可能会是‘前低后平’,这个判断应该是行业共识。”
王晓松认为,目前无论是在供给端还是需求端,无论是地方政府还是监管机构,都在不断出台利好政策、积极恢复市场信心。而长远来看,每年起码有10亿平方米以上的需求量,所以市场不缺房子,只是缺好房子,“在这么大的规模、容量下,相信新城仍有一定的机会”,王晓松表示。
基于上述判断,王晓松称,2023年是新城大资管落地元年,在行业迈入新模式的背景下,公司将以轻重并举的形式继续坚持“住宅+商业”双轮驱动的业务模式。而目前新城重点就做两件事:一是积极用资产对接资本市场,以获取稳定的再发展资金;二是坚持以产品力为结果铸造公司能力。
“我们今年年初的可售货值是在1000亿,按照预计可推出来的货值可能有800-900亿。”根据年报数据,截至2022年末,新城控股的可售土地储备为4915万平方米,当中54%为纯住宅地块,46%为综合体地块。
对于2023年的购地计划,新城控股则仍保持审慎。据悉,董事会审议通过2023年在不超过200亿的范围内开展房地产投资,管理层于会上表示,公司策略当前积极密切关注投资市场,但确实以保交付为核心,在充分化解风险为前提的情况下,再谨慎开展以区域为深耕的投资。
而在商业层面,已拥有先发规模优势和综合运营实力的新城控股依然在持续进阶。基于对当下商业地产行业格局及用户需求分析,2023年新城商业启动深度运营战略模式升级。可以预见,随着深度运营这种具有更高效率的购物中心运营模式落地,新城商业的运营竞争力或将进一步提升。
据悉,截至3月25日,新城控股已开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到198座,进驻全国141个城市。2023年,新城控股计划实现商业运营总收入110亿元,计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。
王晓松强调,接下来要做深度运营,即把空间运营转变成用户运营,将过去的招商思维转变成经营思维,需要更加关注长期,不过分关注短期目标,且“个数不再是第一选择。”
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