20年前，佛山新城启动建设，和千灯湖的发展前后脚。10多年前，它强压千灯湖，如今却难以望其车尾灯。

(资料图片仅供参考)

背后原因恐怕会引起一边倒的骂战，为了和谐，此处按下不表。

佛山新城没有成长为当初大家希望它成为的样子，但此刻就可以盖棺定论了吗？

是也罢非也罢，总之还是有人愿意去买它，还有人对它不离不弃。

此刻不管你想卖出佛山新城，还是考虑买入，我们抽茧剥丝总结了板块几大真相，值得你好好品读。

文末回答你：此刻，佛山新城还值不值得买入？

先加上楼司令微信，以备不时之需。

佛新分三六九等

它比你以为的大多了

广义的佛山新城非常大，官方资料显示88.6平方公里，是珠江新城的14倍，张槎镇街的3倍多。

它纳入的范围北至禅城石湾澜石+湾华，再从乐从东部到陈村西部，再到北滘西部，还到勒流北部；

这么大个地方，要分楼市板块都能分个三六九等。因为太大，区位分布不均，城市界面不一，配套资源没办法雨露均沾。

如果你问佛山新城的房子能买吗？广义上这种问题无从回答。

但今天是楼市文章，我们就用狭义的范围，来框定大家比较认可的佛山新城范围：西至佛山大道，南至三乐路，西至佛山一环，北边东平河。

就这么大个地方，大家对不同方位的楼盘认可度，千差万别，还分出了佛新西，佛新南，佛新东。

其中，核心区得是以东平地铁站为中心，向外扩散。

这里是佛山新城的精华区，房价最贵。当然那些地铁上盖还卖不上价的楼盘，是因为产品实在太烂，造物者糟蹋了好地段。

曾经看到有些网友说起佛新的楼盘，优越感满满，各种diss周边禅城、陈村镇街板块楼盘，自觉黄袍加身，觉得跟其它镇街比嫌丢人。

其实，这是典型的脱不下孔乙己的长衫，佛新的饼很大，不是随便一个佛新的盘，都有资格嘚瑟。

千亿新城的头衔，说出来好听，边角料的盘也配姓赵？

轨道交通佛山之最

但托不起区域房价

曾经“地铁一响，黄金万两”传遍街头巷尾，被开发商各种炒房价。

但在佛山这座城市，过去地铁对房价的促进作用，被过分夸大了，而佛新就是一个典型案例。

要论轨道交通的段位，佛新绝对牛逼。广佛线、3号线、环线、规划的28号线和6号线，就这密度多少兄弟镇街不流泪。

然而这样的轨交段位，并没有让佛新的房价彻底支棱起来。为什么？

首先，这里又要diss那些占着佛新好位置，却开发烂产品/烂物业的盘，烂到优秀轨交都打折。

其次，不否认轨交对房价的支撑价值。但如果区位和教育配套存在短板，想单靠轨交吸引有钱购买力接盘，难。

佛新的区位定死了，不临桂城和广州，广佛线在最尾端。SZF搬迁基本无望，它没机会成为佛山真正的中心。

3号线虽然在中间，但顺德人对它的认同感很弱，佛新一度成为禅城和乐从的佛新。

城市门面、中心区环境一流

但教育短板制约入住率、商业配套

3000亿新城配套，绝对佛山城市门面。现代城市规划水准，居住低密度。

核心区的居住环境，一级棒。数公里的江滨公园、丰富多样的“市政9馆1心”.....堪称全佛山最牛逼的市政建筑群。

但界面中看却不中用，尤其产业导入乏力，工作日聚不起人气，写字楼空置率高，让新城的商场业态经营困难。

虽然周末和明星演唱会时，佛新的路上、场馆、江边人够多，但也是来去匆匆的过客。

刚需买房看地铁，改善买房看教育，土豪买房看景观。

新城因为人少带来的清静，倒是正合一部分人心意，适合叹世界。

但对于侧重教育的改善群体，对于佛新的教育短板是难以接受的。常年来就一所东平小学，学位难以支撑，虽有分流去乐从南的乐一实，但好远。

对比三山新城，你就知道什么叫向教育狠砸钱了，三山未来基本能实现小区家门口入学。

因为这块短板，佛新给不了改善群体安全感。导致不少佛新的业主，因为娃的教育另住他处。

刚需、改善常有，土豪不常有。

佛新的轨交对刚需有吸引，但当刚需走到向上置换这一步，教育上缺乏安全感，也会离开。

不过去年官方对佛新的教育规划，发出了豪言壮语。未来几年从幼儿园、小学、初中到高中，都有份落地。

只要按时按质推进，那佛新入住率一定杠杠拉上去，相应商业也会有大支撑。

但规划很美好，有钱落地才是王道。比如华师附乐从学校，工程进度就延迟，还有西部的“未来学校”要力争2026年才投用，时间久啊。

过去佛新画了那么多饼，实现得太慢，有的还泡了汤（比如东平湖），磨灭了很多人的耐性，对于这些教育配套的落地，不少人会持保留意见。

一手持续供应

二手难有出头日

佛新够大，地够多。这么多年，楼市供应一直没断过。

从早期的依云水岸到保利东湾，再到怡翠组团和后来的泰禾院子，都是大盘。

还有西部的碧华大组团，南部的保利海德、天寰、建发和鸣，东部的龙光玖龙玺。

如今还有在售的西部旧改大组团--华发和碧桂园，及南部的首开平湖，新城还有若干宅地和大片缓慢的旧村改造。

如今新盘在售情况如下：

项目（一手）	面积（㎡）	均价（元/㎡）
华发滨江府	88-142	1.6-2.3万
碧桂园世纪中心	95-143	1.7-2.4万
金海Mcity/东平广场	31-90	1.75-2.2万
中南春风南岸	71-116	1.6-1.8万
首开平湖如院	95-120	1.8-2.2万

其中西部的华发和碧桂园有大把货源，旁边的两个二手盘新城之光和悦里，基本难有出头之日。

金海是新城老面孔，位置一流，但品质...不提也罢。

春风南岸因为此前开发商爆雷，一度提供许久，如今活过来了，但价格再也上不去了。

南部首开配套其实不错，有幼儿园和中小学，地铁站不远，不过周边面貌太差，很容易劝退新房客。

之前我们写过文章，多次预测它会降价：

去年高开低走，不过年后回来，市场走强，该盘成交量冲上去了，地铁+九年一贯制学校，的确是刚需、刚改盘的大杀器。

也是因为佛新的新房供应一直量大，在当前市场环境下，让二手卖家们苦不堪言。

什么人在买入？

又会对比哪些板块？

根据我们过往接触佛新的买家和卖家，最大比例客群来自禅城、乐从，隔壁的陈村北滘也有。

前些年还有不少桂城、广州投资客，或偏向养老的外区客。

如今他们会对比禅城奇槎、城南、张槎、祖庙、乐从南、陈村西、北滘新城等。

①禅城客对比奇槎奇槎的教育是最大名片，比佛新好，路面通达性方便。但板块没地铁，城市界面不如佛新。 ②禅城客对比城南城南各种配套丰富，产品选择众多，居住氛围浓厚，但楼龄偏大，社区品牌参差不齐，不少城南改善客会离开去新城。 其中，泷景是佛新的最大竞品。但刚需、刚改产品，贵过佛新。 ③禅城客对比张槎这里主要是佛新西部、南部和张槎地铁站一带PK，其中西部距离地铁远，教育没到位，南部城市界面糟糕。 相比后者，地铁+教育牌面更优，城市界面更好。 ④桂广客对比祖庙祖庙和佛新同广佛线上，但祖庙交通通勤更便利，烟火气更足，佛新距离桂广远。 ⑤乐从客及外区客对比乐从南这么比，纯粹就是因为乐从南价格够便宜，吃力的刚需好上车。 还有些人拿佛新对比陈村西，主要因为它也算佛新地界，居住环境清静，临江而建，价格适中，有佛陈路和城南奇槎相连。 而对比北新的人，一般也是在北滘工作的群体，因为佛新也包含部分北滘地界。 写在最后关于佛新的真相，一篇文章很难写得完，因为它几乎是佛山楼市的话题之王，一度引发各种地域骂战。 在此希望留言区的老铁们，理性发言。当然， 你骂它越凶，可能也因为你曾爱它越深。 过去20年的佛新发展史里，它有高光时刻，也有暗淡时期。曾一度被交给乐从管理，又于2019年重归市直管。 似乎佛新错过了最该高速发展的黄金机会，过去3年，大家都过得很艰难，整体楼市已再难狂飙，土地财政受到前所未有的冲击，地方财政吃紧，这对于很多类似佛新的新城，都是一个莫大的考验。 对于佛新的业主来说，或许也能找到心理安慰： 佛新没有成为当初大家希望它成为的样子，但当下它也挺好的。我姑且这么形容它： 比上不足，比下有余，有点像上升通道被关闭的中产阶级。人生路茫茫，何处是归途啊

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